メリット
マンション経営を簡単にいえば、ひとつの「事業」です。「事業」をするには「経費」が認められます。不動産には固定資産税や管理費、ローンの利息分など多くの必要経費が認められ、また実際の出費を伴わない「減価償却費」の計上も認められています。
その結果、不動産収入より経費の方が上回って、帳簿上赤字になることがあります。この不動産所得の赤字を確定申告によって給与所得などから赤字分を差し引くことができ、所得税や住民税の還付を受けることができます。これが「節税」となるのです。
もちろん、この仕組みは税法上認められているので、利用することに何ら問題もありません。また損益通算を利用した節税ができる一般の金融商品は、不動産投資以外ないのが大きな魅力といえるでしょう。
| 課税所得金額(万円超 ～ 万円以下) | 税率(%) | 控除額(万円) |
|---|---|---|
| ～1950,000 | 5% | 0 |
| 1950,000 ～ 3,300,000 | 10% | 97,500 |
| 3,300,000 ～ 6,950,000 | 20% | 427,500 |
| 6,950,000 ～ 9,000,000 | 23% | 636,000 |
| 9,000,000 ～ 18,000,000 | 33% | 1,536,000 |
| 18,000,000 ～ 40,000,000 | 40% | 2,796,000 |
| 40,000,000 ～ | 45% | 4,796,000 |
| 平成19年度分以降 | ||
|---|---|---|
| 課税所得金額 | 市町村民税・道府県民税(合算) | |
|
税率 |
控除額 | |
| 一律 | 10% | 0 |
※所得税率は+2.1%の復興増税が2013年1月から加算されています。
| 年 | 月 | 増税内容 | 年間負担額増 |
|---|---|---|---|
| 平成18年 | 1月 | 所得税の定率減税が半分に縮小 | 約 12.5万円増 |
| 6月 | 住民税の定率減税が半分に縮小 | 約 2万円増 | |
| 平成19年 | 1月 | 所得税の定率減税が全廃 | 約 12.5万円増 |
| 6月 | 住民税の定率減税が全廃 | 約 2万円増 | |
| 平成23年 | 1月 | 扶養控除廃止（所得税38万控除） | 子供一人当たり約12.5万円増 |
| 特定（19歳以上23歳未満）扶養控除の減額 | 特定扶養一人当たり約8.2万円増 | ||
| 平成24年 | 6月 | 個人住民税増税（扶養控除の廃止・縮小） | お子様一人当たり約 3.3万円増 |
| 平成25年 | 1月 | 所得税増税（給与所得控除に上限が） | 年収1,500万以上は一律245万の控除 |
| 所得税の復興増税（25年間・税額の2.1％分を上乗せ） | 約1.6万円増 | ||
| 平成26年 | 4月 | 消費税増税（税率を3％引き上げ、8％に） | 約13.1万円増 |
| 6月 | 個人住民税増税（給与所得控除に上限） | 年収1,500万以上は一律245万の控除 | |
| 個人住民税の復興増税（10年間、年1,000円） | 1,000円増 | ||
| 平成27年 | 10月 | 消費税増税（税率をさらに２％引き上げ、10％に） | 約13万円増 |
| 平成18年～平成27年増税額合計（年収1,000万お子様2人世帯） | 約 101万５千円増 |
現行:5,000万円+1 ,000万円×法定相続人の数 改正後:3 000万円+600万円×法定相続人の数
| 法定相続人の所得金額 | 現行 | 改正後（平成27年1月から） | ||
|---|---|---|---|---|
| 税率 | 控除額 | 税率 | 控除額 | |
| 1千万円以下 | 10% | 0 | 10% | 0 |
| 1千万円超 3千万円以下 | 15% | 50万円 | 15% | 50万円 |
| 3千万円超 5千万円以下 | 20% | 200万円 | 20% | 200万円 |
| 5千万円超 1億円以下 | 30% | 700万円 | 30% | 700万円 |
| 1億円超 2億円以下 | 40% | 1,700万 | 40% | 1,700万円 |
| 2億円超 3億円以下 | 45% | 2,700万円 | ||
| 3億円超 6億円以下 | 50% | 4,700万円 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55% | 7,200万円 | ||
| 年 | 月 | 増税内容 | 年間負担額増 |
|---|---|---|---|
| 平成18年 | 4月 | 国民年金保険料の引き上げ | 平成29年度まで毎年3,360円増額 |
| 5月 | 酒税見直し※第３のビール増税 | ビール1ℓ当たり11円増 | |
| 9月 | 厚生年金保険料率の引き上げ | 平成29年まで 年間約1万円増 | |
| 平成22年 | 10月 | たばこ税引き上げ（1箱あたり100円増） | 1箱あたり100円増 |
| 平成24年 | 10月 | 地球温暖化対策税導入 （全化石燃料にＣＯ２排出量に応じ課税） |
1世帯当り 車無し年間6,000円増 車有9,000円増 |
メリット
相続税・贈与税の節税対策としても、マンション経営は有利になります。
まず、相続税の場合、現金や更地が最も高く評価されるのに対し、賃貸マンションは相続税評価額が大幅に下がり、相続税が軽減されます。
さらに、資産運用マンションは、物件そのものに加え、収益力も相続できるというメリットもあります。
そして、家賃収入という将来の収益力には当然相続税はかかりません。家族で家賃を分け合うことも出来ますし、売却することも可能です。将来の資産形成が期待できる非常に喜ばれる相続財産なのです。